尖锐之痛：“汇兑损失”蚕食18房企200亿利润

（原标题：锐利之疼：外汇损失蚕食18房企200亿利润）外汇损失对房企利润的蚕食早已不容忽视了。随着2015财年业绩相继透露，上市房企的账面上经常出现了一种失望局面：销售额大幅度下降，但是核心利润却未实时下降，甚至有的还经常出现亏损。外汇损失的字样在多家房企的年报中经常出现，并影响到了房企的利润。

不受人民币升值影响，还包括恒大、新世界发展、融创中国在内的多家享有大量外汇融资的房企都经常出现了有所不同程度的外汇损失。申万宏源证券统计资料了14家大中型房企的财务状况：去年这14家房企平均值销售增长速度约13%，核心净利润衰退11%，合计产生清净外汇损失大约105亿人民币。

再加统计资料之外的已发布财报的房企，外汇损失金额仍在大大上升。尽管美联储2016年首次加息的靴子仍并未落地，但人民币升值预期仍在，外汇损失也沦为覆在国内房企头顶的达摩克利斯之剑，房企必须通过有所不同的金融手段，来对冲汇率风险。外汇损失剧增上市房企的外汇损失，大部分来自美元或港元债务。据申万宏源证券数据，截至2015年年末，还包括万科、恒大、中海外、碧桂园、华润、万达、龙湖、富力、世茂、远洋、保利、融创、雅居乐、合景泰富等在内14家大中型房企有息负债规模约1.33万亿，较2014年年末减少25%。

其中，以美元或港币计价的外债规模从2014年年底的等值人民币3181亿下降到了2015年年底的3815亿，增幅约20%，海外融资债务占到总负债规模的比例，从36%微降到35%。记者分别查询这14家房企的财报找到，恒大以人民币28.42亿元的外汇损失高居榜首，较去年的4700万元下跌了近60倍。

尽管新世界发展并未划入申万宏源的统计资料样本，但其财报表明，自2015年6月30日至2015年年末止六个月，新世界发展予以审查的外汇损失约28.27亿港币，次于恒大。房地产与金融资深评论人黄立冲指出，大型房地产企业体量都在千亿级，相对于这几家公司的大体量资产而言，经常出现十亿级外汇损失是较为长时间的状态。但外汇亏损已相当严重蚕食上市房企的利润。

今年2月，雅居乐首次公布了盈利警告，原因主要为外汇损失。雅居乐2015年财报数据表明，其2015年股东不应占到核心利润为24.29亿，较2014年40.35亿上升39.8%；2015年，雅居乐借款及可换股债券外汇亏损金额约11.32亿元，而2014年仅为8310.4万元。还包括申万宏源证券挑选样本在内，记者统计资料的18家房企去年在外汇上损失额度已多达人民币200亿元。

中原地产研究中心统计数据表明，2012年至2015年间，中国大型房企海外融资额总额约1888亿美元，其中2014年金额仅次于，约633亿美元。这意味著，上市房企外汇亏损的总额还要更大。

银行早已对房企外汇损失的问题产生了警觉。某市值超强万亿的商业银行内部人士透漏，内部风测结果是，假设前四年境外债皆延续且皆为美元或港币债务，则中国房企2015年仅次于外汇损失可约人民币713亿元。

穆迪房地产行业高级分析师梁镇邦认为，大部分房企在放美元债的同时并没做到汇率的风险瞄准，因此一旦人民币对美元升值，企业就不会忍受由汇率带给的非现金的亏损，这不会反映在企业的财务报表上。谋求风险对冲中投证券公布的研究报告表明，在港上市房企近两年在本港发售的美元债务总额高达大约590亿美元，当中有45%都将于2018年及2019年届满。美国的金融数据提供商Dealogic数据表明，中资发行人并未清偿的离岸美元债券将于2018年超过兑付顶峰，房地产行业占到其总量的74%，总计295亿美元。

前述大行辨别，2016年主流辨别人民币升值几率仍低，那些融资利率较高、融资成本沈重的房企，沦为重点防控对象。在待偿还债务美元债券低企的状况下，企业否采行对冲策略变得十分最重要。广东外语外贸大学国际服务经济研究院副院长陈和回应，在海外债务较高的情况下企业就应当对冲汇率风险，不对冲不会把自己敞露在风险之中，但是很多企业没这种风险意识。在18家大中型房企中，记者找到，2015年仅有万科一家在外汇上构建了相反收益。

早在2014年，万科就针对3.3 亿美元外币借款签订了无本金结算远期外汇契约（NDF）。万科方面回应，NDF在外币借款的期限和金额范围内，通过瞄准远期汇率，掌控汇率变动风险。根据NDF决定，在2015财年最后反映在报表上的外汇收益为3802.55万元。

这种预先的决定无法糅合，但2015年很多公司也早已开始谋求汇率波动的对冲工具。2015年融资清净外汇损失16.41亿元的碧桂园，也签订了大约人民币4.86亿元的远期外汇合约。在今年3月的业绩发布会上，碧桂园继续执行董事兼任首席财务官吴建斌回应，今年以来，碧桂园早已做到了20多亿美元与人民币的对冲，将人民币与美元瞄准在一定的区间。龙湖集团财报表明，外币借款里多达四成比例已做到掉期维护，瞄准成本，为增加汇率风险获取了有力工具。

世茂房地产则采行了提早归还债务的方式助长汇率风险。2015 年3月，公司提前归还本金为3.5亿美元原订于2018 年3月届满的高级票据；2015 年11月，全数偿还债务2012年银团贷款的余下本金；12 月，偿还债务2013年银团贷款的届满部分，并于2016年2月提前偿还债务2013年银团贷款其余本金分别为2.72亿美元及16.575亿港元。在人民币升值是长年风险的时候，对冲的成本都十分便宜，黄立冲回应，这也是此前鲜有企业采行对冲措施的原因，而并不是因为房企都深信人民币将长年结实。

改向国内融资为了执着低成本的融资方式，众多房企早已改向国内融资。在国内债券利率走低，融资成本近高于海外融资的状况下，房企偏向于以利率较低的公司债逐步移位成本较高的海外债。黄立冲回应，随着去年起国内公司债发售限制，房企开始调整自身的财务结构，但过往的外债比例无法很快减少。世茂房地产回应，外汇风险主要来自美元及港元借贷。

公司大力采取措施抵挡人民币升值的风险，均衡借贷成本与外汇风险成本，逐步增大外汇风险子母。其中一项措施是，通过发售人民币公司债券及资产证券化等扩展境内融资渠道，减少外币借贷的比例。21世纪经济报导记者了解到，目前大型房企的外币借款比例比起前两年都早已大幅度上升，从占比70－80%降到30-40%。

作为一家总部坐落于香港的多元化有限公司企业集团，华润集团及旗下华润置地多年来受益于境内外不存在的息差优势，但预示着中国内地降息，以及人民币潜在的汇率升值风险，融资环境再次发生了反败为胜。华润预计，2016年人民币仍有升值压力，同时境内外利差逐步增大甚至反败为胜。上市公司既要运用各种财务工具减少融资成本，又要警惕因汇率波动导致的外汇损失。

去年，华润置地通过合理安排提早还贷、增大境外人民币融资、缩短债务平均值年期、提高人民币有息负债占到比，减少了汇率风险，其人民币与外币借款的比例由2014年的38：62，调整为2015年的53：47。去年刷新国内民营房企公司债低于利率的龙湖，外币借款已由2013年的占比40%，降到了2015年6月底的30%。目前，其外币借款占到比已降到29.3%。

尽管外汇损失低企，但恒大地产未有做到任何根本性远期外汇合约对冲外汇风险，公司预期今后外汇风险高效率。不过，恒大回应将紧密监察其外汇风险子母，并将于适当时调整债务状况。事实上，恒大是改向国内融资比较大力的房企。

去年，公司之后在国内发售400亿公司债，今年还将择机融资。刚过去的3月，碧桂园发售了第一批金额为15.841亿元的购房尾款贴现账的资产反对证券，保利也发售了2016年第一期公司债，利率堪称超过了刷新新高的2.95%。克而瑞数据表明，房企在今年3月发售了593.5亿元的公司债，占到3月房企融资额的52.69%，较上月环比下降53.24%。

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